Oder: Keine Pflicht zur Mitteilung über fehlende Gebäudeversicherung“ – was Immobilienverkäufer und -käufer jetzt wissen sollten
Am 20. März 2020 entschied der BGH im Urteil V ZR 61/19, dass ein Verkäufer eines bebauten Grundstücks grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer ungefragt darüber zu informieren, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Wohn- bzw. Gebäudeversicherung besteht oder dass eine solche Versicherung nach Vertragsabschluss, aber vor Eigentumsübertragung, gekündigt wurde.
Hintergrund
Ein Hausverkauf mit Übertragung von Besitz, Lasten und Versicherungsverpflichtungen zog eine Versicherungslücke nach sich: Der bisherige Versicherungsvertrag wurde vor Übergabe gekündigt, der Käufer wusste nichts davon und erlitt später einen schweren Schaden.
Der BGH stellte klar: Zwar tritt gemäß § 95 VVG der Erwerber in die bestehende Gebäudeversicherung ein, wenn eine solche besteht, doch dies bedeutet nicht, dass der Verkäufer verpflichtet wäre, eine solche Versicherung dauerhaft aufrechtzuhalten oder den Käufer proaktiv über deren Wegfall zu informieren, sofern keine anderweitige Vereinbarung besteht.
Kernaussagen der Entscheidung
Die wichtigsten Punkte lassen sich so zusammenfassen:
- Verkäufer müssen nicht ungefragt mitteilen, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Gebäudeversicherung besteht.
- Ebenso besteht keine Pflicht, den Käufer über eine bevorstehende oder erfolgte Kündigung einer solchen Versicherung zu informieren.
- Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer vor oder bei Vertragsschluss ausdrücklich erklärt hatte, dass eine Gebäudeversicherung bestehe. In diesem Fall begründet diese Zusage einen „Vertrauenstatbestand“ – dann trifft den Verkäufer eine Nebenpflicht zur Information, wenn die Versicherung vor Eigentumsumschreibung endet.
Bedeutung für die Praxis
Für Verkäufer heißt das: Sie sind grundsätzlich nicht automatisch zur Aufrechterhaltung oder zur Information über die Gebäudeversicherung verpflichtet, sofern im Kaufvertrag nichts Besonderes vereinbart wurde.
Für Käufer heißt das: Sie tragen in vielen Fällen das Risiko einer Versicherungslücke und sollten deshalb proaktiv nachfragen, ob eine Gebäudeversicherung besteht und ob ggf. eine Fortführung oder Neuversicherung gesichert ist. Viele Verträge enthalten keine ausdrückliche Regelung zur Versicherung – hier kann Vorsicht geboten sein.
Fazit
Das Urteil des BGH verdeutlicht: Eine automatische Informationspflicht des Verkäufers über bestehende oder beendete Gebäudeversicherungen besteht nicht – es sei denn, es wurde eine ausdrückliche Zusage gemacht. Damit liegt ein wesentlicher Teil des Risikos beim Käufer. Ein klar formulierter Notarvertrag und gezielte Nachfragen sind daher ratsam.
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Ihr
Wolfgang Ruch
